購屋注意事項-簽約、交屋

在談簽約之前，讓我先延續上一篇「找賣方」的話題：議價
老實說，要我這個臉皮薄的人談議價，簡直是緣木求魚，隨便找個人殺價的功力都比我強，但我還是根據幾次經驗跟大家分享一下自己的心得。

1. 心理戰：買房子就跟買其他物品一樣，都需要跟賣方打心理戰、討價還價一番，唯一不同的地方是房屋動輒上千萬，一坪貴一萬代表的就是多付出二三十萬或更多；因此在看屋時，就算是第一眼就看上眼，仍舊要按兵不動，不要露出「非它莫屬」的表情或動作出來，要讓賣方覺得你還有其他物件同時在做比較。不管是建商、代銷或仲介業務長年在市場上打滾，對於察言觀色十分拿手，一旦你表現出非買不可的樣子，就註定你將會落於下風，容易任其宰割。
2. 人海戰：一旦有看中意的房子，可以邀請幾位家中長輩去了解一下這個物件，除了藉其經驗豐富、幫忙看看有什麼漏看或沒注意到的地方外，同時也可以展現給賣方知道有長輩的支持，並非隨便逛逛而已。往後就算因故不買，也可以推托說是長輩不喜歡、或者以此理由增加議價空間。
3. 自我催眠：時常告誡自己要戒急用忍。買房子急不得，一定要有「得之我幸，失之我命」的豁達才行，得失心一旦太重就很容易陷入衝動的情緒，無法理智思考、從而做出錯誤決定而出了不合理的價格。相反的，你一施展磨功，賣方十之八九就會開始急，想儘快成交，通常價格比較會有下修的空間。像我這間新屋就花了一個月左右的時間跟建商磨，才取得一個滿意的價錢簽約下訂。這中間建商也耍了些花招，例如經常打電話來詢問考慮得如何並幫你造了個新家的美夢鼓吹、找了一組客人(不是一個兩個，而是一大家子...）在我們第二次去看房時假裝同時也在考慮這間，想讓我們著急搶下訂。遇到這類花招，都要盡量不為所動。等到建商發現各種招數用盡還是不成時再一刀砍下(為未來長久利益著想當然還是盡量避免砍到見骨...)，通常比較有機會談到理想的價格。
   
4. 面對現實：假設你非常喜歡這間房子，同時也已經做過田野調查、研究過當地近期成交的行情、預計近期房價走勢後，只要覺得賣方價錢合理(當然低於合理價更好)時，就要當機立斷買下來。有時候人的磁場很是奇怪，往往這間房子怎麼談價錢就是降不下來，但突然附近另一間條件不錯的房子跟屋主一談就成交。買房子除了消極的隨緣，同時也要積極把握，否則機會稍縱即逝。
   
   
   
   
   
   

購屋注意事項-買房子前(三)尋尋覓覓找賣方

這篇要教你找對房子的賣方。這裡說的「賣方」大略概分三類：建商/代銷業者、仲介、原屋主。為何要這樣分？其實就是要教你如何「貨比三家不吃虧」。就像在上一篇提到的，你我都不是好野人，能省一點是一點。


如果是新成屋而且是先建後售的建案，大部分都是建商或者是建商委託的代銷業者統籌整個建案的銷售，這時候你很難找到另外的購屋來源，也不用花時間了，直接找上述業者出價即可，而且建議最好在「客變」開始前就買，這樣可以節省一些未來裝潢時不必要的敲敲打打和冤枉錢(我就是在客變後才買，真花了不少冤枉錢)。不知道什麼是客變的客官請自己查，Google是你的好朋友。

如果你不是衝動型購買者的話也可以等該建案開始交屋後，套用我下面所提的方法(請自負等待期間房價上漲/下跌的風險)。

購屋注意事項-買房子前(二)針對房價做功課

這篇要談的是決定買屋後、去簽約前所要做的功課。

交易契約
首先建議可以去內政部地政司的網站參考官方的各項不動產交易契約範本，裡面有各式的不動產交易契約以及注意事項，有時間的話就把房屋買賣的部分都下載下來全部看過一遍，有個整體的概念；如果沒那麼多時間就下載第一、二項（您必須要有word才能讀取，否則就是利用Google Docs來看，但格式常常會稍微跑掉)。


參考鄰近區段成交價格
再來就是查一下鄰近房屋的已成交價格，雖然這些網站大多都是房仲業者建立的，且成交案件都不是很多，但至少可以幫助自己大概抓一下每坪的價格，比較不會被當冤大頭敲。以下是我查過的房屋成交行情網站，各網站使用方式大同小異，這裡就不多加介紹了：
信義房屋
台北市不動產數位資料庫
永慶房仲房屋
有巢氏
除此之外，你也可以查查臺北市土地現值及地價查詢，不過要注意的是它會與市場價格差很多(賣房子時比較會用到，因為要計算應繳稅額)。

購屋注意事項-買房子前(一)上天下海房屋背景調查

你我都不是有錢人、也沒有富爸爸，買一間房子可能需要一輩子的積蓄，豈可不慎。我並非專家，但買屋時我最建議購買本身居住、鄰近上班或時常經過的地方，一 來比較知道該地點是否可以買、有無糾紛，更重要的是，你可以隨時了解建商在蓋房子時是否真材實料、沒有偷雞摸狗或工安事件。不過理想歸理想，我老家和上班 地點都在台北市區，加上個性使然我又只想買新屋，完全不想考慮預售屋或老屋，但這附近的天價新成屋只可遠觀，而非我可入主，只好放棄這個念頭，改買外縣市 單價較合宜的房子。

買這類環境不熟悉的房子，首先要作的是「田野調查」，就是花一些時間到建案附近找鄰居（通常找年紀大一些的比較願意聊），或是有朋友住附近，打探一下這間 房子的評價好不好、附近的人是不是也有買（表示土地及建造過程比較沒有問題）、是否有嫌惡設施、是否曾經發生過災害（風災、水災）或意外；相信風水的朋友 也可先確認一下地理環境是不是適合自己。

Preface

因緣際會在七月訂了這間房子，經歷一番波折後終於在九月初交屋，同時也開始了一連串充實且挑戰的房屋裝潢工作。其實包含這間房子在內，我跟老婆大人已經陸陸續續裝潢過五間房子，有自己住的、家人住的、出租用的，其中還有跟「設計」師配合過，但大部分都是自行找工人完成；這幾次經驗裡面就數這間房子我投注了最多心力，在網路上找了許多的資料/知識/商家，了解土建、材料、設備、施工方法、甚至繪圖等，也累積了不少的知識，雖然跟自己的本業完全無關，但這幾個月下來自覺收穫頗豐。也許下次會改行當設計師也不一定。(笑)

我生性很懶、記性又差，往往事情過了以後就忘光光，所以為了紀錄這次難忘的裝潢工程始末，我破天荒申請了第一個部落格，或許也是最後一個；不過人生充滿驚奇，說不準未來還有第二個、第三個也不一定... 部落格的標題 "What goes around, comes around"是我很喜歡的一句話，我就不翻了，免得有人會說俗。我的頭像也是這句話做成的對戒，一黑一白，一個一句，很有意思。

Anyway, 從今天起我會不定期刊出裝修過程，從看屋購屋到房子裝潢完畢為止。