購屋注意事項-買房子前(三)尋尋覓覓找賣方

這篇要教你找對房子的賣方。這裡說的「賣方」大略概分三類：建商/代銷業者、仲介、原屋主。為何要這樣分？其實就是要教你如何「貨比三家不吃虧」。就像在上一篇提到的，你我都不是好野人，能省一點是一點。


如果是新成屋而且是先建後售的建案，大部分都是建商或者是建商委託的代銷業者統籌整個建案的銷售，這時候你很難找到另外的購屋來源，也不用花時間了，直接找上述業者出價即可，而且建議最好在「客變」開始前就買，這樣可以節省一些未來裝潢時不必要的敲敲打打和冤枉錢(我就是在客變後才買，真花了不少冤枉錢)。不知道什麼是客變的客官請自己查，Google是你的好朋友。

如果你不是衝動型購買者的話也可以等該建案開始交屋後，套用我下面所提的方法(請自負等待期間房價上漲/下跌的風險)。

如果看中的房子是採預售的方式或已經開始交屋，這時候「賣方」來源就比較多了，除了建商/代銷業者，還有房仲業者、投資客以及原屋主等等不一而足。這種情況買方就比較可以有機會省一點。聰明人看到這裡就明白我後面要說什麼了。

上上篇「購屋注意事項-買房子之前(一)」有教了點網路搜尋的皮毛，這時候這雕蟲小技就可以再度派上用場，若之前有嘗試著搜尋感興趣的建案就可能會發現，網路上有許多人在販售該建案的房子(房子越新轉賣的越多)，尤其是台北市區，這類轉手交易特別熱絡(這時候電視上所謂的專家一直在強調的「地點、地點、地點」看起來還是有其道理在)。如果真的想買這個建案，你就可以買包花生米或爆米花，坐下來邊看各個賣方敘述的房子條件(樓層坪數)、座向、幾廳幾衛、含不含車位(停車塔/平面坡道/坡道機械)、車位是否獨立產權、是否已裝潢完成、每坪賣價多少...等等，不一而足。看到還不錯的就把連結加到 IE「我的最愛」標籤供日後參考用，還有有些只有刊出租的屋主也會有出售的意願，真的沒有好物件也可以跟這類賣家打探看看是否有興趣割愛。


有人會去注意公設佔比，老實說現在新建案公設比都差不多30~36%左右，而且同個建案大多是一樣的公設比，也沒啥好比較的；但有一點必須要注意，就是常常有賣方會把車位合併計算總坪數，然後再用這個數字去除以總價來製造每坪單價比較低的假象，讓你誤以為買到便宜。舉例來說，小明看中了一間20坪、總價一千萬的房子(含車位5坪)，其中兩百萬是車位的價錢、八百萬才是房價，這時賣方會以簡單的1000萬除以20坪來算出每坪單價五十萬，實際上每坪房價應該是(1000萬－200萬)／15坪＝53.3萬左右。一坪差三萬、15坪就差四五十萬～這只是舉例，有時候價錢會差更多。

還有另外一點關於搜尋要注意的，現在的搜尋網站如Google或Yahoo之流都非常的聰明，聰明絕頂到了它會幫你省略相同網址裡的搜尋結果，比如說你在Google搜尋「遠雄未來城」，搜尋結果可能會如下圖所示

上圖可以看到同一個網址(www.mobile01.com)的相似內容可能會被隱藏起來，這個智慧功能用在平常搜尋行為非常好用，因為可以節省時間；如果是用在尋找賣屋資訊就非常要命了，往往漏掉一個賣方資訊代表的是少了一個找到完美物件或省錢的機會。所以，請記得將搜尋結果內'show more results from www.mobile01.com'旁邊的加號點開，多看一些資訊，哪怕錯殺一百也不可放過一人啊！

我又不知不覺廢話了一堆...orz

Okay, 重點來了，上面講的各色賣方中，最有可能會不照行情賣的只有兩種：投資客跟原屋主。投資客也有分財力雄厚的跟沒錢又想投機的；財力雄厚的就不用提了，它跟房仲業者一樣都是業內人士，對於市場行情了然於胸，除非你有極大的恩情於他，否則別想會便宜賣給你(更慘的是還會坑殺自己人...這我就不在這裡說了)；那投機客呢？大部分這類賣方要脫手前都會先被仲介業者知道，所以一定會被攔截下來再轉賣給有財力的投資客或甚至自己揪團吃下來再丟出來賣。而且就我所了解，一般投資客很少透過網路甚至連自售都不多，絕大部分都是透過仲介買賣房屋(這也是為何會先被房仲業者攔截的原因，兩者以形成共生結構)；縱使如此，仍有極微小的機率你會在網路上遇到這類狗急跳牆、看壞後市殺出的投機客，這時候就要眼明手快、先下手為強。不過建議要心臟夠大脈搏夠強的才能做，因為缺乏深思熟慮買房子對於沒有經驗的新手來說風險很高。

叔叔有練過，小朋友不要學！

如果你前輩子壞事做盡、這輩子又沒燒好香，肯定買不到投機客賤售的物件。那最後講的原屋主自售就是想要省錢的唯一一盞明燈了，有些新手屋主往往看近期房價漲的兇，會把持不住轉變為投資客想把物件丟出來市場賣、獲利了結，這類屋主也分為兩類，一是沒有直接面對買方的經驗、也怕被騙，所以委託仲介賣。這時候跟仲介業者關係打好就很重要了，你會比較優先知道這類物件出現在市場(當然你的優先順序還是排在投資客跟房仲業者後面)，所謂贏在起跑點就是這麼回事，你比其他買家先看，當然先買到的機會就越大。另一類是極度不喜歡(我盡量避免用憎恨這兩個字)房仲業者的屋主，他們少了這個轉賣管道，只能尋求鄰居、親朋好友看有沒有人有意願購買；最後就是透過網路來賣了，這也是你最後的機會可以撿便宜，因為這類賣家對於行情比較不熟，所以大多抱持著「我想賺(每坪)賺xx元」來賣房子，相對而言比較不會獅子大開口，而且也比較可以商量，畢竟光省房仲的服務費就不少錢了。

不過還是要老調重談一次：不管是跟原屋主或投資客自行買賣房屋，缺少了仲介業者的保障，交易仍然會存在一些風險如產權不清、屋主對屋況沒有清楚交代等，且貸款成數或利率也有可能會比較低一些。一定要自行交易的話切記要找自己信得過的代書來辦過戶手續以免受騙。

最後祝各位買到房子的心想事成、準備要買房子的如願買到心目中理想的房子！接下來有空的話我會開始寫簽約跟交屋。