購屋注意事項-簽約、交屋

在談簽約之前，讓我先延續上一篇「找賣方」的話題：議價
老實說，要我這個臉皮薄的人談議價，簡直是緣木求魚，隨便找個人殺價的功力都比我強，但我還是根據幾次經驗跟大家分享一下自己的心得。

1. 心理戰：買房子就跟買其他物品一樣，都需要跟賣方打心理戰、討價還價一番，唯一不同的地方是房屋動輒上千萬，一坪貴一萬代表的就是多付出二三十萬或更多；因此在看屋時，就算是第一眼就看上眼，仍舊要按兵不動，不要露出「非它莫屬」的表情或動作出來，要讓賣方覺得你還有其他物件同時在做比較。不管是建商、代銷或仲介業務長年在市場上打滾，對於察言觀色十分拿手，一旦你表現出非買不可的樣子，就註定你將會落於下風，容易任其宰割。
2. 人海戰：一旦有看中意的房子，可以邀請幾位家中長輩去了解一下這個物件，除了藉其經驗豐富、幫忙看看有什麼漏看或沒注意到的地方外，同時也可以展現給賣方知道有長輩的支持，並非隨便逛逛而已。往後就算因故不買，也可以推托說是長輩不喜歡、或者以此理由增加議價空間。
3. 自我催眠：時常告誡自己要戒急用忍。買房子急不得，一定要有「得之我幸，失之我命」的豁達才行，得失心一旦太重就很容易陷入衝動的情緒，無法理智思考、從而做出錯誤決定而出了不合理的價格。相反的，你一施展磨功，賣方十之八九就會開始急，想儘快成交，通常價格比較會有下修的空間。像我這間新屋就花了一個月左右的時間跟建商磨，才取得一個滿意的價錢簽約下訂。這中間建商也耍了些花招，例如經常打電話來詢問考慮得如何並幫你造了個新家的美夢鼓吹、找了一組客人(不是一個兩個，而是一大家子...）在我們第二次去看房時假裝同時也在考慮這間，想讓我們著急搶下訂。遇到這類花招，都要盡量不為所動。等到建商發現各種招數用盡還是不成時再一刀砍下(為未來長久利益著想當然還是盡量避免砍到見骨...)，通常比較有機會談到理想的價格。
   
4. 面對現實：假設你非常喜歡這間房子，同時也已經做過田野調查、研究過當地近期成交的行情、預計近期房價走勢後，只要覺得賣方價錢合理(當然低於合理價更好)時，就要當機立斷買下來。有時候人的磁場很是奇怪，往往這間房子怎麼談價錢就是降不下來，但突然附近另一間條件不錯的房子跟屋主一談就成交。買房子除了消極的隨緣，同時也要積極把握，否則機會稍縱即逝。
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   

簽約

 交屋資料夾，它是活頁扣的型式，裡面會有合約書、保固書、各項文件、代繳收據及鑰匙扣等。

完成議價、下訂後，再來就是要跟賣方簽約了。記得事先跟賣方要求提供合約書帶回家仔細審閱，再跟內政部地政司的成屋買賣契約書範本比對看看是否有不利於自己的部份，有問題就跟賣方協商要求修改、沒問題就可以看一下農民曆挑個適宜簽約(訂盟)的黃道吉日，如果近期都沒有宜「訂盟」的日子，就找一天適宜項目比較多、沒有忌「訂盟」的也可以。我提供一個很棒的查農民曆網站-科技紫微網，這個網站是以類似月曆的排列方式顯現每一天的忌、宜，十分簡潔一目了然，想看特定某一天只要滑鼠點進去就有非常詳細的解說。



簽約時，切記要把所有事項清楚的記載在合約中，例如總價、分幾期(簽約、對保、完稅、貸款、交屋等階段)匯款給賣方、地號、地址、樓層、缺失待改善項目等等。如果有的話也可請賣方提供土地、建物權狀影本(注意權狀上的所有權人姓名及身分證號要與合約相符)等。以下注意事項可參考：

1. 請賣方(或代書)出示簽約當天或前一天申請的土地建物謄本(跟權狀不同，不要搞混了)，瞭解設定狀況
2. (如果是跟建商買)請建商出示使用執照、土地分區使用證明
3. 請賣方出示輻射、海砂檢測證明(海砂屋檢測氯離子含量應低於0.3)
4. (如果是跟建商買)請公司出面簽約代表出示公司授權書
5. 交付保固證書(有時在交屋時一併交付)
6. 確認停車位位置，並於圖面請建商用印證明(避免買到多劃卻非合法的位置)
7. 屋況細項及所附各種設施細項(需有用公司大印並附進契約書)
8. 買方僅需用普通章簽約
9. 如有附加附件黏貼應用雙方騎縫章
10. 注意貸款後，還清後以「清償證明」塗銷抵押權設定，須注意多久內不能塗銷
11. 交屋交付尾款前要請建商給看最新產權資料(注意建商貸款是否已經塗銷)

蘋果日報教你如何看懂土地謄本的他項權利部內容

剛剛提到待改善項目，提供一個Mobile01好康連結給大家，進連結後下載壓縮附件，裡面有非常詳盡的驗屋點檢表及保固卡。



另外買方要提供一張商業本票給賣方，票面額為預計貸款的金額，作為賣方的一個保障。這是國內房屋交易的不成文規定，因為一旦代書辦妥過戶、將房屋登記為買方名下後，房屋貸款大多尚未核撥，為保護賣方的權益，就需要簽這張本票，以免買方屆時不把房屋貸款交給賣方。建議簽本票時，同時在本票正面加註「本票僅供購買xx市xx路xx號x樓房屋所用，房屋貸款核撥給xx建設後此張本票即作廢」之類的字眼(可能要問專家這樣做到底有沒有法律效力...)。不管有沒有加註，一旦貸款撥給賣方後，還是記得向對方要回本票。Yahoo知識+有一篇關於買賣雙方應付費用寫的很詳細，非常值得參考。


再提醒一下，一定要詳閱你的買賣合約書！


交屋

這個部分就是兩個重點：

1. 確認買賣合約書中寫的待改善事項是否已完成；
2. 點交鑰匙(一樓大門、郵箱、停車場遙控器、房屋大門、房間等)、各類配置圖(電路圖、弱電圖、排水管、出水管等)、衛浴設備是否有缺件、各項隨屋附贈的電器用品及其保證書遙控器等。
   

我這裡寫的都是新成屋買賣喔，如果買的是預售屋的話，過程會再多一些保護買賣雙方的步驟，不過我比較保守，沒買過預售屋，所以沒得分享相關經驗。搜尋網路應該會有不少相關話題才對。